Bouwovertreding.be

Een bouwovertreding?

Soms is een gebouw niet uitgevoerd volgens de oorspronkelijke bouwvergunning. Het is bijvoorbeeld langer, breder of hoger dan eerst aangevraagd. Misschien werd het in andere materialen opgetrokken dan aanvankelijk gemeld, met andere gevelopeningen of een gewijzigde dakvorm. Het kan ook zijn dat er uiterlijk geen verschil is, maar dat het pand voor iets anders gebruikt wordt dan oorspronkelijk vergund: een bedrijfshal in industriezone bijvoorbeeld die als residentiële woning werd ingericht, of een huis met twee appartementen in een zone of verkaveling waar enkel eengezinswoningen toegelaten zijn.

Men spreekt van een bouwovertreding, wanneer de uitvoering van de vergunde plannen of het gebruik van (delen van) het gebouw strijdig is met de vergunning of de wetgeving ter zake, of wanneer een bestaand gebouw zonder voorafgaande vergunning verbouwd of zelfs herbouwd wordt of van functie verandert.

Ach, een bouwovertreding: wat kan er mij gebeuren?

Wanneer u een bouwmisdrijf pleegt, kan u hiervoor zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk vervolgd worden. De rechter kan het plegen van een bouwmisdrijf bestraffen met een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar en met een geldboete, of met één van deze straffen alleen. Dat is de strafrechtelijke vervolging.

Daarnaast kan de rechter ook een herstelmaatregel opleggen. Hiermee beveelt hij/zij om de plaats in de oorspronkelijke toestand te herstellen en/of het strijdige gebruik te staken, en/of bouw- of aanpassingswerken uit te voeren, en/of een geldsom te betalen gelijk aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen. Dit gebeurt op vordering van de stedenbouwkundige inspecteur of het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente of stad op wier grondgebied de werken, handelingen of wijzigingen werden uitgevoerd.

Een dergelijke herstelmaatregel kan steeds samen met een straf worden opgelegd. 

Let ook op: een bouwovertreding is gehecht aan het goed. Uw kinderen worden ermee belast als zij het pand erven, een koper kan aangesproken worden voor fouten die een ander in het verleden begaan heeft. Laat het zo ver niet komen en neem tijdig contact op met ons!

Meer lezen over minnelijke schikking in het kader van handhaving? Zie het Besluit van de Vlaamse Regering: http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Wetgeving/Uitvoeringsbesluiten/Handhaving/UitvoeringsbesluitMinnelijkeschikking

Maar het staat er al zo lang, meneer

Het feit dat deze toestand misschien al tientallen jaren bestaat of door een vorige eigenaar werd veroorzaakt, verleent u als eigenaar weinig of geen rechten. Het betekent ook niet dat de overtreding “vergeten” wordt. U houdt dan namelijk de bouwovertreding in stand en dat is ook strafbaar. Het is gelukkig wel zo dat in sommige gevallen de strafvordering en/of de herstelvordering van een bouwovertreding verjaren. In dat geval kan het bouwmisdrijf geen aanleiding meer geven tot vervolging of vordering tot herstel in de vergunde toestand.

Maar let op: dat betekent niet dat het gebouw vergund is!

Wanneer u bijvoorbeeld het pand in kwestie wil verbouwen, zal de vergunningsstatus steeds nagekeken worden en zal de overheid vragen om u alsnog in regel te stellen. Wil U het pand verkopen, dan zal de geïnteresseerde koper bij de gemeente of stad informeren naar de vergunningsstatus. Ook dan kan blijken dat een en ander niet overeen komt met de vergunning, met alle gevolgen van dien…

De overheid is alert en int elk jaar meer en meer boetes die gerelateerd zijn aan bouwovertredingen. Vermijd dit: laat U op tijd bijstaan! 

Lees ook “Recordaantal boetes voor bouwovertredingen geïnd” in volgende bijdrage van http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/binnenland/1.1606282

Meer lezen over verjaring?

http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/handhaving/verjaring.pdf

Hoe los ik een bouwovertreding op?

Moet dat wat in overtreding staat of een strijdig gebruik heeft, steeds afgebroken worden?

Niet noodzakelijk: misschien komt de huidige toestand toch in aanmerking voor een vergunning.   

Wanneer een gebouw, dat niet (meer) uitgevoerd is of gebruikt wordt volgens de vergunning, administratief-juridisch in orde gemaakt moet worden, spreekt men van een aanvraag tot regularisatie.

Hierbij wordt nagegaan of de huidige stedenbouwkundige wetgeving en de regels, afspraken en plannen, die gelden voor de plaats waar het gebouw staat, de thans bestaande toestand (en/of het gebruik nu) kunnen toelaten. Zo ja, dan doen we een aanvraag op basis van wat er daadwerkelijk staat.

Wat als mijn gebouw niet in het wettelijk kader past?

Als het huidige gebruik, de vorm, de afmetingen of het materiaalgebruik van uw pand of woning niet (langer) passen binnen de bestaande stedenbouwkundige wetgeving, dan wordt bekeken wat er nodig is om een vergunning te verkrijgen, met behoud van (een zo groot mogelijk deel van) het bestaande gebouw. Soms moet er iets verlaagd, ingekort of afgebroken worden. Soms moet het gebruik gewijzigd worden.

Er is een heel arsenaal van ingrepen: we zoeken steeds naar een specifieke oplossing op maat van Uw gebouw.

Ons uitgangspunt bij de regularisatie van een bouwovertreding is enerzijds om zo goed mogelijk het bestaande te bewaren en anderzijds –als er dan toch aangepast moet worden- om er voor te zorgen dat wat er overblijft, vergund is, zijn waarde behoudt en U gemoedsrust geeft.

Een huis met een bouwovertreding verkopen: hoe doe ik dat?

Het antwoord is eigenlijk eenvoudig: niet, tenzij U niet anders kan. Een geïnteresseerde koper zal steeds informeren naar de vergunningsstatus van een gebouw.

Staat het in overtreding (omwille van ligging, vorm of gebruik)? En hoe kan dit in orde gebracht worden? Geef een koper die een bouwovertreding vaststelt, niet het ideale instrument in handen om de prijs te drukken! Hij kan de moeite en de onkosten, nodig om dit recht te trekken, groter afschilderen dan misschien nodig, en U een flinke rekening presenteren. Zelfs als U op dat ogenblik afziet van de verkoop, dan nog krijgt vroeg of laat ook de bevoegde bouwdienst hier weet van en worden er lastige vragen gesteld...

Laat U niet onder druk zetten! Regulariseer samen met ons Uw gebouw zelf: zo houdt U zelf de teugels in handen.

Maak van de nood een deugd: verbeter Uw gebouw!

De behandeling van een aanvraag voor een regularisatievergunning verloopt identiek aan een aanvraag voor een gewone stedenbouwkundige vergunning en volgens de normale beoordelingscriteria. Anders gezegd: een aanvraag tot regularisatie is een volledige stedenbouwkundige aanvraag, die enkel dient om iets te mogen bewaren dat er eigenlijk al staat.

Waarom dan niet van de gelegenheid gebruik maken om eindelijk eens die werken aan te vragen en uit te voeren die U al zo lang wil laten doen? Waarom breidt U Uw woning niet uit met een grotere keuken, meer slaapkamers voor de kinderen of kleinkinderen, een aantrekkelijk bureau of een gerieflijke garage of berging? Misschien een totale make-over van Uw woning, ter voorbereiding van de verkoop van Uw pand?

Praat er met ons over: wij staan U graag bij met raad en daad. 

Slapende honden… Wakker maken of rustig laten doen?

Vaak hanteert men het “Wat niet weet, wat niet deert”-principe. Hierbij gaat men ervan uit dat zolang de overheid geen weet heeft van een bouwovertreding, er geen probleem is. Dat wil ook zeggen dat het dus beter is om erover te zwijgen, zolang er zich geen probleem rond stelt. Dat is uiteraard zeer begrijpelijk…

Maar deze benadering heeft ook nadelen. Ten eerste is de overheid steeds beter op de hoogte van wat zich - ook in Uw achtertuin - afspeelt.

Google Streetview en Google Earth laten al snel toe om verschillen tussen kadasterplannen en de gebouwde omgeving op te merken. Ook ontevreden omwonenden of toevallige passanten kunnen bij politie of Bouwdienst lastige vragen gaan stellen...

Gemeentelijke ambtenaren zijn verplicht zulke (soms anonieme) tips te onderzoeken.

En ten slotte: kan U wel leven met die onrust? Geef niet alle wapens uit handen: als U zelf het initiatief neemt om een bouwovertreding te regulariseren, bekijkt de overheid dit met meer goodwill dan wanneer U ertoe gedwongen wordt.

Laat ons samen met U een oplossing uitwerken die gemoedsrust biedt!

http://nieuws.vtm.be/binnenland/63603-luchtfotos-speuren-bouwovertreding-op

Een huis met een bouwovertreding gekocht: hoe is dat gebeurd?

Soms stelt U pas na de aankoop vast dat het pand dat U hebt verworven, niet helemaal vergund is.

Dat kan zijn omdat er pas sinds 1999 een informatieplicht is, die de notaris oplegt om eerst bij de gemeente na te gaan of er vergunningen voor uitgereikt werden en of er bouwovertredingen werden vastgesteld. Indien U voor die datum gekocht hebt, kan het zijn dat de verkoper U niet alles heeft verteld...

Maar ook na het invoeren van de informatieverplichting (vanaf 1999) mag U niet blindelings op dit bewuste “informatieformulier” vertrouwen. Gemeentes hebben namelijk vaak noch het personeel, noch de politieke wil om uit eigen beweging te controleren of dat wat ooit is aangevraagd en vergund, er ook in werkelijkheid zo staat.

Het feit dat er geen bouwovertreding is vastgesteld, betekent dus niet dat er geen zou (kunnen) zijn!

Uit ervaring blijkt dat kopers soms verblind zijn door de schoonheid van het object en de mogelijkheden die het biedt, en doof blijven voor alle kritische bemerkingen i.v.m. vergunningen. Als u vreest dat het gebouw van uw keuze het onderwerp is van een bouwmisdrijf en als U dit wil oplossen, neem dan contact met ons op. 

Meer lezen over de informatieverplichting?

http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Handhaving/Informatieverplichting

Een PV of een vonnis in de bus voor een bouwovertreding: wat nu?

Een proces-verbaal ontvangen voor een bouwovertreding is geen leuke ervaring. Misschien hebt U zelf iets gedaan dat niet mocht, misschien waren het anderen voor U: in elk geval bent U als huidig eigenaar verplicht om te reageren.

Het kan helaas nog ernstiger worden. Wordt U een “vonnis tot afbraak of herstel in de oorspronkelijke staat” betekend, dan wil dat zeggen dat aan een eerder PV geen gevolg werd gegeven en dat de overheid via de rechter een einde wil laten stellen aan een onvergunde toestand/gebruik, die toch in stand werd gehouden. Het kan zijn dat U als eerste overtreder de herstelmaatregel niet hebt uitgevoerd, maar dat kunnen ook eigenaars voor U geweest zijn: uw ouders, van wie U het onroerend goed hebt geërfd, of een bouwfirma die intussen niet meer bestaat, of een intussen overleden verkoper. In elk geval zal U, als huidige eigenaar, aansprakelijk gesteld worden voor de uitvoering van de herstelmaatregel.

Neem in beide gevallen zo snel mogelijk contact met ons op: samen met Uw of onze juridische adviseurs kunnen we nazien wat er nog kan gebeuren in Uw dossier.       

Meer lezen: Kan ik als erfgenaam of als koper tot afbraak verplicht worden?

http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Handhaving/Betekeningen

Een huis met een bouwovertreding kopen: hoe vermijdt U dat?

Het beste advies is: laat U bijstaan. Een woning of bedrijfspand koopt U niet elke dag en de gevolgen van een verkeerde beslissing kunnen lang doorwegen.

Als U een woning of pand hebt gevonden dat U bevalt, vraag dan meteen aan de verkoper alle informatie die hij/zij heeft over vergunningen en eventuele bouwovertredingen. Informeer ook naar eventuele wijzigingen aan de oorspronkelijke vergunde constructie of aan de originele plannen.

Neem ons mee op huisbezoek: zo kunnen we ons een goed beeld vormen van de bestaande constructie in zijn omgeving. Tegelijkertijd inspecteren we met kennis van zaken het gebouw op eventuele bouwtechnische gebreken. Vervolgens nemen we contact op met de bouwdienst van de gemeente, waar we een kopie van de goedgekeurde plannen opvragen.

Die wordt vergeleken met de reële toestand van het gebouw zoals we die gezien hebben.  Elke afwijking wordt daarbij genoteerd.

We controleren ook over welke vergunningen het pand beschikt en of men weet heeft van een eventueel proces-verbaal van bouwmisdrijf.

Wanneer we de lijst van afwijkingen tussen vergunning en realiteit voorleggen aan de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar, zal snel duidelijk worden of het pand als vergund, vergund geacht, hoofdzakelijk vergund of hoofdzakelijk onvergund aanzien wordt.

Dat heeft een grote invloed op wat U met het pand wil of kan doen en mogelijks dus ook op de aankoopprijs.

De gemeentelijke stedenbouwkundige kan meestal ook zeggen of de afwijkingen in aanmerking komen om geregulariseerd te worden. Met die boodschap kan U terug onderhandelen met de verkoper om af te spreken wie de regularisatie, die wij voor U kunnen uitwerken, voor zijn rekening neemt.

Laat voor alle zekerheid de notaris of het hypotheekkantoor ook nakijken of er een dagvaarding of een rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf werd overgeschreven voor dit  onroerend goed.

Vertrouwt U het dan nog niet? Doe het dan beter niet. 

Meer lezen? De overheid geeft uitstekende tips:

http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Vergunning/Voorukoopt/Woningvergund

Belangrijk!

Elk geval is anders en moet dus apart bestudeerd worden. Elk gebouw is onderhevig aan zowel de algemene stedenbouwkundige regelgeving als aan lokale factoren en specifieke gegevenheden. Die zijn soms voor interpretatie vatbaar.

Om die reden kunnen uit de hier vermelde informatie geen rechten ontleend worden.

Laat u bijstaan! Neem contact op via mail op info@bouwovertreding.be

of bel en maak een afspraak op ons bureau of bij u thuis op 0475 66 31 95